Acheter dans le neuf (VEFA) en Seine-et-Marne

Tout commence par le contrat de réservation. Vous disposez de 10 jours pour vous rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous le notifie. Le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix si la vente doit être signée dans l’année, à 2 % si elle doit l’être dans les deux ans, et interdit au-delà ; il est bloqué sur un compte spécial.

Il vous est rendu sans retenue, notamment si vous n’obtenez pas vos prêts ou s’ils sont inférieurs de 10 % à ceux prévus, si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, ou si un équipement prévu disparaît du projet.

Le projet d’acte vous est notifié au moins un mois avant la signature chez le notaire. Et le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement ou de remboursement des sommes versées ; avec la garantie d’achèvement, la plus courante, le garant financerait la fin des travaux si ses difficultés l’empêchaient de terminer.

Dans le neuf acheté à un promoteur, les droits et taxes perçus sur la vente tombent à environ 0,7 % du prix, contre près de 6,3 % dans l’ancien (5,8 % pour un primo-accédant). Émoluments du notaire compris, les frais d’acquisition restent de l’ordre de 2 à 3 % du prix : autant d’apport en moins à mobiliser. En Seine-et-Marne, la hausse des droits décidée par le département, autorisée jusqu’au 31 mars 2028, ne concerne ni le neuf, ni les primo-accédants qui achètent leur résidence principale.

Dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou à moins de 300 mètres (500 mètres dans certains quartiers en renouvellement urbain), un logement neuf peut bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, s’il devient votre résidence principale et sous plafonds de ressources et de prix. Un logement neuf est aussi exonéré de taxe foncière les deux années qui suivent celle de son achèvement — en totalité ou en partie, selon les décisions de la commune et de l’intercommunalité — à condition de le déclarer dans les 90 jours.

Enfin, jusqu’au 31 décembre 2026, un don d’argent de vos parents, grands-parents ou arrière-grands-parents (ou d’un oncle ou d’une tante sans descendance), affecté dans les six mois à l’achat d’un logement neuf ou sur plan, peut être exonéré de droits jusqu’à 100 000 € par donateur, sous conditions.

Dès la réservation, je vérifie votre capacité d’emprunt, votre droit au prêt à taux zéro et au prêt Accession d’Action Logement — jusqu’à 30 000 € à 1 % pour les salariés des entreprises du secteur privé non agricole d’au moins 10 salariés, sous conditions. Je chiffre les intérêts intercalaires jusqu’à la livraison et je bâtis un plan de financement qui suit les appels de fonds.

Je présente ensuite votre dossier aux banques qui financent le mieux le neuf, dans les délais de votre condition suspensive de prêt, et je le défends jusqu’à l’offre, en vous tenant informé à chaque étape.